La Corte di Cassazione conferma che spetta a tutti i condomini partecipare alle spese di manutenzione del tetto dell’atrio comune.
Spetta a tutti i condomini partecipare alle spese di conservazione del tetto, in quanto le parti dell’edificio volte a preservarlo dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni di acqua piovana o sotterranea rientrano tra le cose comuni, proprio per la loro funzione necessaria alluso collettivo. Lo ha ribadito la sesta sezione civile della Cassazione con la recente ordinanza n. 24927/2019, chiamata a decidere su una vicenda relativa alla ripartizione delle spese relative alla manutenzione del tetto di un fabbricato condominiale.
La vicenda
Nella vicenda, la Corte d’appello di Perugia, rigettava, confermando quanto deciso dal giudice di prime cure, l’impugnativa della delibera assembleare da parte di una condomina. La Corte ravvisava infatti lobbligo della stessa di concorrere alle spese di manutenzione del tetto del fabbricato, in quanto strutturalmente destinato anche alla protezione dell’atrio comune, seppur non sovrastante alcuna unità immobiliare di proprietà esclusiva.
Dal canto suo, la ricorrente sosteneva invece che il giudice d’appello si era posto in contrasto con quanto già affermato dalla Cassazione (v. sentenza n. 11484/2017), non rinvenendosi alcuna comunione della copertura ex art. 1117 c.c., coinvolgente le proprietà in relazione al tetto, in quanto le unità immobiliari appartenenti alla stessa non si trovavano al di sotto della proiezione verticale del tetto oggetto di ristrutturazione.
La decisione
Per la Cassazione, la decisione della corte d’appello è conforme all’orientamento consolidato, secondo cui le parti dell’edificio in condominio quali, nella specie, muri e tetti (art. 1117 c.c., n. 1), deputati a preservare l’edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione necessaria alluso collettivo, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell’art. 1123 c.c., non ricomprendendosi, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all’art. 1123 c.c., commi 2 e 3.
La ripartizione delle spese di manutenzione proporzionate all’uso delle cose comuni o correlate all’utilità che se ne tragga non si giustifica, infatti, ricorda la S.C., con riferimento a quelle parti, come il tetto (o la facciata), che costituiscono le strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato e che sono destinate a servire in maniera eguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell’edificio (cfr. tra le altre Cass n. 64/2013).
Solo quando il tetto dell’edificio in condominio di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti, si è ritenuto in giurisprudenza che le spese di manutenzione dello stesso dovessero ripartirsi con i criteri di cui all’art. 1126 c.c., come, appunto, stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo.
Per cui, nel caso di specie, la corte d’appello, avendo apprezzato che, per le caratteristiche strutturali e funzionali dell’edificio, il tetto del fabbricato, oggetto dell’intervento manutentivo, destinato anche alla protezione dell’atrio comune, da cui tratto la coerente conseguenza che tutti i condomini siano interessati alla riparazione del medesimo tetto.
Da qui il rigetto del ricorso.
