È noto che i vari DPCM susseguitisi negli ultimi giorni, volti a contenere la trasmissione del coronavirus, decretano, fra l’altro, che su tutto il territorio nazionale siano “sospesi gli eventi e le competizioni sportive di ogni ordine e disciplina, in luoghi pubblici o privati.”

Desta qualche perplessità la classificazione di un’assemblea condominiale come “evento”. Secondo le FAQ del sito www.governo.it, “le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere.”

Definire le FAQ governative quali fonti normative è parecchio ardito, ma ci si sta abituando a questo ed altro.

Restano alcuni dati incontrovertibili, ovvero che non si può ragionevolmente richiedere ad un amministratore di rischiare la denuncia penale per violazione dell’art. 650 c.p., né si può pretendere che i condomini rischino, partecipando all’assemblea, la stessa denuncia, né, sopratutto, che si espongano al pericolo del contagio, senza contare i problemi derivanti dalla necessità di spostarsi per raggiungere il luogo della riunione.

Le stesse FAQ, consentono che le assemblee si svolgano a distanza (e cioè in video conferenza) prescrivendo, tuttavia che sia assicurato “il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere”.

Una volta di più, il Condominio deve andare a cercare la fonte della propria regolamentazione nella materia societaria, che consente, per le società di capitali, qualora lo statuto lo preveda, la possibilità di partecipazione “mediante mezzi di telecomunicazione”.

Resta il dato che organizzare un’assemblea condominiale in videoconferenza, ammesso e non concesso che possa svolgersi in assenza di espressa previsione regolamentare, è cosa estremamente più facile a dirsi (per l’ignoto estensore delle FAQ) che a farsi (per il malcapitato amministratore).

Rimandiamo, per le modalità pratiche, all’articolo recentemente apparso sul Sole24Ore : https://www.ilsole24ore.com/art/coronavirus-assemblee-solo-videoconferenza-condominio-ADSI25C

È comunque palese che una soluzione del genere è praticabile in un numero irrisorio di casi, con l’ovvia conseguenza, in mancanza di approvazione di rendiconti, preventivi e ripartizioni, di paralizzare l’amministrazione condominiale per mancanza di fondi.

Allo stato, l’amministratore dispone comunque di qualche risorsa:

  • in primo luogo, nulla vieta che egli invii ai Condomini (insieme al rendiconto, ogni volta che sia possibile), una richiesta di versamento di acconti, in modo da tamponare le falle nell’immediato;
  • converrà (compatibilmente con l’attuale paralisi degli uffici giudiziari) promuovere l’azione giudiziale verso i condomini che risultino attualmente morosi sulla base dei preventivi già approvati (che valgono sino a che non vengano sostituiti da nuove deliberazioni, e quindi anche oltre la scadenza dell’esercizio di riferimento: v. Cass. 24299/2008), così come converrà trasmetterne i dati ai fornitori, che potrebbero decidere agire direttamente nei loro confronti;
  • è opportuno ricordare che una delibera di approvazione di un preventivo per spese ordinarie o straordinarie, qualora mancante dello stato di ripartizione, vale comunque a legittimare la richiesta di emissione di decreto ingiuntivo “ordinario” (e cioè non immediatamente esecutivo) ai sensi dell’art. 633 c.p.c.

Poniamo che l’assemblea si sia limitata ad approvare l’esecuzione di lavori straordinari, stanziando una determinata somma e che nel corso dell’assemblea non sia stata approvata alcuna tabella di ripartizione: l’amministratore è comunque legittimato a richiedere l’emissione di decreto ingiuntivo non immediatamente esecutivo per la quota di spesa determinata in base alla tabella millesimale. Si veda in proposito Cass. n. 10621/17: “Il verbale di assemblea condominiale, contenente l’indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l’uso delle parti comuni, ovvero, come nel caso di specie, la delibera di approvazione del “preventivo” di spese straordinarie, costituisce dunque prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario al solo fine di ottenere la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento ai sensi dell’art. 63 disp. tt.c.c.(Cass. 15017/2000).”

Chi scrive è perfettamente conscio di aver suggerito null’altro che espedienti di ripiego, ma, allo stato, la normativa non consente rimedi risolutivi. Malignamente, si può ipotizzare che la ricerca scientifica troverà il vaccino contro questo virus prima che governo o legislatore trovino una soluzione pratica (che potrebbe consistere, per esempio, nell’autorizzare, per un periodo transitorio, l’espressione e la comunicazione del voto fuori dal contesto assembleare).

Avv. Davide Rocca